关于城中村征收和棚户区改造中的法律问题，讲这个话题主要是因为棚户区和城中村在城市发展过程中是非常普遍的。遇到的相关的征收问题也是比较多，很多人不理解，城中村或者棚户区和其他的征收到底有什么区别，具体区别在哪里？所以，想通过这个话题跟大家探讨一下。


【资料图】

城中村是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区。城中村基本上是因为城市的发展将土地已经全部或者部分征完。村子已经被城市所覆盖所包围。

棚户区一般指简易房屋和棚厦房屋集中区。棚户区从字义上理解，它就是棚户地区，棚，是非常简易的，是不安 全的房子。但是这种一般都是在城市的发展的过程中，因为一些原因造成的。因为它的相关的设施，水电等等，安 全的隐患，都是比较多的。所以，棚户区一般是在城市里边配套设施不全的一些地区。

土地性质上的不同

其实城中村和棚户区的不同在于两者本身的土地性质的不同，城中村属于城市中的农村，其土地性质本身是属于集体土地，而棚户区一般为国有土地。

因此同为改造，城中村征收和棚户区改造的区别就在于，城中村的土地很多是在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡或村主管部门颁发，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。因为没有产权，无法卖出和转让。

但是棚户区改造则与之不同，因为棚户区本身的土地性质就属于国有土地，在此进行的改造其房子产权一般即为大产权，国家会发放的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也将会给予备案。房子也可以进行买卖和转让。

补偿计算方式不同

棚户区改造应该使用市场比较法来计算被征收房屋的补偿数额，依据的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。通过明确补偿标准、补助和奖励措施，保护被征收群众的利益，使房屋被征收人的居住条件有改善、原有生活水平不降低。

而城中村征收则可能存在多种计算方法，有的地方会参照国有土地上的房屋价格进行补偿，而一般通常是按房屋重置成新价格来计算被征收房屋。

城中村的建筑，大多建设在自家的宅基地上，有着完整的土地使用权和部分房屋产权。因所处位置又比普通农村较好，所以在补偿时的市场价格和周边商品房价格持平。其在城中村拆迁项目中，其村民往往能够得到较多的补偿。方式依各地的不同有产权置换、货币补偿及二者结合三种。

棚户区：一般情况下，征收补偿相对较少的，其主要的法律依据就是《国有土地上房屋征收与补偿条例》。主要补偿方式分为两种，房屋置换和现金补偿。具体补偿配额比例主要依据当地的征收和征收。常见的置换的比率是旧的比新的为1:1.5，现金补偿也相对低于市场价格。此外，在棚户区改造项目中，并不意味着被征收房屋面积多大就置换多大面积的房子。一般来说，有效面积是根据某一年的土地分配额确定的，或者是根据当地的实际政策确定的。

征收程序不同

棚户区按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的征收程序，通常是入户调查、拟定征收补偿方案、征求公众意见、作出房屋征收决定后应当及公告等程序，程序十分复杂。

而城中村改造程序则与棚户区有很大的不同，一般先通过规划的申请、立项、审批，以及土地收储、制定征收补偿方案等，没有明确的法定程序。

关于城市的棚户区改造的问题以及城中村改造的话题，很多人还是认为棚改是城市管理城市的一种职能，一种项目的要求。北京楹庭律师为大家分析相关的法规，一般说起房改就是城市里的项目，说城中村改造的话，一般就是指的是农村的一种拆迁征收的行为。

但是，事实上的棚户区改造的项目虽然在初始的阶段，主要针对城市国有土地上的这种集中的连片的老旧房屋，进行一种改造也好或升级的这种项目的情况。但是，在多年的这种发展的过程中，已经逐步地向一些农村或者是城中村来过渡或者是延展。

另外，很多地方够存在针对农村集体土地上房屋的这种棚户区改造的项目，而且，大多通过征地拆迁这种模式进行展开，很多农民朋友呢，只需要依据《土地管理法》第47条，第48条的规定，就可以大致地掌握自己的权利，有哪些救济的要点，来确保自己在这类问题上不吃亏不上当。不过有一些所谓的农村棚户区改造，本质上是由村委会等民事主体发起的协议搬迁性质的项目。

棚户区不具有法律或者政策上的实际意义，对于这类的项目的权利救济，可以参照腾退旧村、改造整村撤并等等这样的搬迁来进行的。而对于城中村的改造，突出的是城市中的农村包括旧城改造等等，他一般是需要通过征地程序启动之后，才能推动房屋征收和拆迁。同样也包含许多协议搬迁的这种项目。

如果在征地拆迁过程中，对安置补偿有异议，可以怎么做呢？根据我国相关法律规定，被征收人可以在收到征收决定、征收补偿决定等具体行政行为的60日内提起行政复议，6个月内提起行政诉讼。如果房子被强拆，要在知道强拆之日的6个月内提起诉讼。北京楹庭律师事务所案件分析部，遇到疑难案件可免费分析。如果您没有与该主管部门协商好补偿条件，可以咨询征地拆迁律师，或者请律师介入，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意的补偿。

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